Att ge bort en fastighet är en av de största ekonomiska överföringar en privatperson kan göra, och det är lätt att tro att det bara handlar om att skriva ett papper. Men bakom den till synes enkla handlingen döljer sig en rad formkrav, avgifter och skatteregler som kan överraska både givare och mottagare.
Stämpelskatt vid lagfart: 1,5 % av taxeringsvärdet ·
Expeditionsavgift Lantmäteriet: 825 kr ·
Gåva av fastighet – ingen gåvoskatt i Sverige: Sedan 2005 ·
Taxeringsvärde – avgörande för stämpelskatten: Används vid beräkning av stämpelskatt
Den här guiden går igenom allt du behöver veta – från gåvobrets utformning till skillnaden mellan gåva och arv – så att du kan undvika oväntade kostnader och juridiska fallgropar.
Snabböversikt
- Ingen gåvoskatt i Sverige sedan 2005 (Skatteverkets rättsliga vägledning)
- Stämpelskatt 1,5 % av taxeringsvärdet vid stämpelskattepliktiga överlåtelser (Lantmäteriets avgiftsinformation)
- Lagfart måste sökas inom tre månader (Lantmäteriets anvisningar för gåva)
- Bankens krav vid övertagande av lån varierar mellan olika banker (branschpraxis)
- Framtida skatteeffekter beror på lagstiftning och ränteavdrag som kan ändras
- Lagfart inom 3 månader efter gåvans datum (Lantmäteriet)
- Stämpelskattebedömning baserad på föregående års taxeringsvärde (Lantmäteriet)
- Upprätta gåvobrev med vittnen och underteckna (Lantmäteriet)
- Ansök om lagfart hos Lantmäteriet (Lantmäteriet)
- Anmäl förvärvet till Skatteverket om det finns lån (Lantmäteriet)
Här är de siffror som styr den praktiska hanteringen.
| Nyckelfakta | Värde |
|---|---|
| Gåvoskatt i Sverige | Avskaffad 2005 |
| Stämpelskatt vid lagfart | 1,5 % av taxeringsvärdet |
| Expeditionsavgift Lantmäteriet | 825 kr (2025) |
| Lagfart måste sökas inom | 3 månader från gåvans datum |
| Antal fastighetsgåvor per år | Cirka 15 000 (uppskattning) |
Hur värderas en fastighet vid gåva?
Värderingen av fastigheten är central – inte för att det tas ut någon gåvoskatt, utan för att den styr både stämpelskattebedömningen och mottagarens framtida skatteposition. Två värden spelar roll: taxeringsvärdet och marknadsvärdet.
Taxeringsvärde som utgångspunkt
- Taxeringsvärdet ligger till grund för stämpelskatten vid lagfart (Lantmäteriets avgiftsregler)
- Vid stämpelskattebedömningen jämförs ersättningen med taxeringsvärdet från året före inskrivningsdagen (Lantmäteriet)
Om ersättningen uppgår till minst 85 procent av föregående års taxeringsvärde tas stämpelskatt ut som vid köp (Lantmäteriets stämpelskattevägledning). Vid ren gåva utan ersättning betalas normalt ingen stämpelskatt, bara expeditionsavgiften (Lantmäteriet).
Marknadsvärde vs taxeringsvärde
Marknadsvärdet är vad fastigheten faktiskt skulle säljas för på den öppna marknaden. Taxeringsvärdet är en uppskattning som görs av Skatteverket för fastighetsskatteändamål – det ligger ofta lägre än marknadsvärdet, ibland betydligt. För den som funderar på att ge bort sin fastighet är skillnaden viktig:
- Gåvotagaren övertar givarens skattemässiga anskaffningsvärde (Skatteverkets rättsliga vägledning)
- Vid gåva med underpris kan skatteregler för överlåtelse till underpris bli aktuella (Skatteverkets definition av gåva)
Det innebär att om fastigheten köptes för 500 000 kr och nu är värd 3 miljoner, så räknas mottagarens vinst – om den säljs – från de ursprungliga 500 000 kr. Den uppskjutna reavinstskatten följer med gåvan.
Värderingen vid gåva handlar inte om att fastställa ett pris – den handlar om att förstå vilken skatteposition mottagaren ärver.
Konsekvensen: en gåva förskjuter skatten, inte tar bort den.
Vad kostar det att ge en fastighet i gåva?
Även om det inte finns någon gåvoskatt i Sverige, finns det kostnader som många inte räknat med. Här är de faktiska avgifterna och när de tillkommer.
Stämpelskatt 1,5 %
- Stämpelskatten för privatpersoner är 1,5 procent av taxeringsvärdet när överlåtelsen är stämpelskattepliktig (Lantmäteriets avgiftstabell)
- Stämpelskatten för juridiska personer är 4,25 procent (Lantmäteriet)
- Stämpelskatt kan utlösas om mottagaren övertar lån eller lämnar annan ersättning (Lantmäteriets varningsinfo)
Expeditionsavgift
Lantmäteriets expeditionsavgift för lagfart är 825 kronor (Lantmäteriets avgiftsinformation). Den tas ut även vid rena gåvor.
Eventuell mäklarkostnad
Mäklare är normalt inte nödvändigt vid en gåva, men en värderingsman kan behövas för att fastställa marknadsvärdet – särskilt om gåvan ska dokumenteras ordentligt.
Kostnader vid lån i fastigheten
Om fastigheten har lån kan banken ta ut en avgift vid överlåtelsen. Bankens krav på medgivande varierar (Lantmäteriets vägledning).
Exempel: En fastighet med taxeringsvärde 800 000 kr och lån på 300 000 kr som överlåts till ett barn – där barnet övertar lånet – innebär att stämpelskatt kan bli aktuell. Ersättningen (lånet) motsvarar 37,5 procent av taxeringsvärdet, vilket understiger 85-procentsgränsen. Men om det finns ytterligare ersättning utöver lånet kan gränsen passeras.
Det är lätt att fastighetsägare tror att en gåva är kostnadsfri – men övertagna lån kan förvandla en ”gratis” överlåtelse till en stämpelskattepliktig affär.
Räkna därför alltid på taxeringsvärde, lån och eventuell ersättning innan gåvobrevet skrivs under.
Vad är bäst, gåva eller arv?
En av de vanligaste frågorna från föräldrar som vill överlåta sin fastighet är om det är bättre att ge bort den i gåva eller vänta tills den blir ett arv. Svaret beror på den specifika situationen.
Skatteeffekter vid gåva vs arv
Skillnaderna blir tydligast när man ställer gåva och arv sida vid sida.
| Aspekt | Gåva | Arv |
|---|---|---|
| Gåvoskatt / arvsskatt | Ingen sedan 2005 (Skatteverket) | Ingen (avskaffad) |
| Stämpelskatt vid lagfart | Kan tas ut vid ersättning ≥85 % av taxeringsvärdet (Lantmäteriet) | Ingen, endast expeditionsavgift (Lantmäteriet) |
| Anskaffningsvärde | Mottagaren ärver givarens anskaffningsvärde (Skatteverket) | Nytt anskaffningsvärde fastställs |
| Reavinstskatt vid framtida försäljning | Baserad på givarens ursprungliga inköpspris – kan vara hög | Baserad på arvskiftets värdering – ofta lägre skatt |
När är gåva fördelaktigt?
Gåva kan vara fördelaktigt om taxeringsvärdet är lågt och givaren har hög latent vinst. Genom att ge fastigheten som gåva skjuter man upp reavinstbeskattningen – mottagaren får samma anskaffningsvärde som givaren. Om fastigheten ska behållas länge, och säljas långt in i framtiden, kan detta vara strategiskt fördelaktigt.
Gåva – fördelar
- Ingen gåvoskatt och normalt ingen stämpelskatt vid ren gåva.
- Uppskjuten reavinstskatt – mottagaren övertar givarens anskaffningsvärde.
Gåva – nackdelar
- Mottagaren ärver ett lågt anskaffningsvärde, vilket kan ge hög reavinstskatt vid en framtida försäljning.
- Övertagna lån eller annan ersättning kan utlösa stämpelskatt.
När är arv bättre?
Arv kan vara enklare om fastigheten ska säljas snart. Vid arv fastställs ett nytt anskaffningsvärde vid bouppteckningen, vilket ofta innebär lägre reavinstskatt vid en snar försäljning.
Att gåva som skjuter upp skatten låter attraktivt på pappret, men det förutsätter att mottagaren faktiskt vill behålla fastigheten. För den som planerar att sälja inom några år kan arv vara det klokare valet.
Valet handlar därför inte om vilket som är rätt i absoluta tal, utan om vad mottagaren planerar att göra med fastigheten.
Hur ger jag bort en fastighet i gåva till mitt barn?
Processen är konkret och steg-för-steg, men varje steg har formkrav som måste följas.
Upprätta gåvobrev
Gåvobrevet ska vara skriftligt och undertecknat av både givare och gåvotagare (Lantmäteriets gåvoanvisningar). Det ska ange fastighetens fullständiga fastighetsbeteckning och tydligt visa att givaren överlåter fastigheten – hela eller en andel (Lantmäteriet).
Bevittning
Två ojäviga vittnen måste skriva under gåvobrevet (Lantmäteriets krav). Obevittnade gåvobrev är ogiltiga vid lagfartsansökan.
Ansökan om lagfart
Mottagaren ska ansöka om lagfart inom tre månader efter förvärvet (Lantmäteriets tidsfrist). Ansökan görs hos Lantmäteriet med gåvobrevet som bilaga.
Skatteanmälan till Skatteverket
Om fastigheten har lån bör gåvotagaren anmäla förvärvet till Skatteverket (Skatteverkets vägledning). Detta är viktigt för att fastställa ränteavdrag och fastighetsavgift.
Steg för steg:
- Ta fram fastighetsbeteckning och taxeringsvärde (sista deklarationen)
- Skriv ett gåvobrev med villkor (nyttjanderätt, underhåll etc.)
- Låt två ojäviga vittnen skriva under
- Överlämna gåvobrevet till mottagaren
- Ansök om lagfart hos Lantmäteriet inom 3 månader (Lantmäteriet)
- Anmäl till Skatteverket om det finns lån
När lagfarten är beviljad är mottagaren fastighetsägare – men den skattemässiga resan fortsätter fram till en eventuell försäljning.
Vad ska man tänka på vid gåvobrev för fastighet?
Gåvobrevet är det juridiska dokument som gör överlåtelsen giltig. Här är vad som måste finnas med – och vilka fallgropar du bör undvika.
Gåvobrets innehåll
- Fastighetsbeteckning (fullständig) (Lantmäteriet)
- Givarens och tagarens fullständiga namn och personnummer
- Tydlig överlåtelseförklaring – hela fastigheten eller andel (Lantmäteriet)
Villkor i gåvobrevet
Villkor som nyttjanderätt eller förköpsklausul kan skrivas in. Ett vanligt villkor är att givaren behåller nyttjanderätten till fastigheten under sin livstid. Detta måste skrivas in tydligt i gåvobrevet för att vara giltigt.
Undvik vanliga misstag
- Att glömma vittnen – ogiltigt gåvobrev
- Att inte ange fastighetsbeteckning korrekt – fördröjer lagfartsärendet
- Att inte beakta lån – kan utlösa stämpelskatt (Lantmäteriet)
Bevittning och intyg
Bevittningen ska vara ojävig – alltså inte givarens eller tagarens make, maka, sambo eller släkting i rakt upp- eller nedstigande led. Vittnena ska skriva under med namn, personnummer och datum.
Ett gåvobrev utan vittnen kan fortfarande vara giltigt mellan parterna – men det räcker inte för lagfart. Och utan lagfart står mottagaren utan juridiskt skydd om givarens andra arvingar gör anspråk.
Ett korrekt upprättat gåvobrev är alltså inte en formalitet – det är hela grunden för mottagarens rättssäkerhet.
Vanliga missuppfattningar om gåva av fastighet
Många tror att gåvan är enkel eftersom det inte finns någon gåvoskatt. Så är det inte – och här är de vanligaste missuppfattningarna.
Bekräftade fakta
- Gåva av fastighet utlöser inte gåvoskatt (Skatteverkets vägledning)
- Stämpelskatt tillkommer vid ansökan om lagfart om ersättning ≥85 % av taxeringsvärdet (Lantmäteriet)
- Gåvotagaren övertar givarens anskaffningsvärde (Skatteverket)
Vad som är oklart
- Exakt skatteeffekt vid framtida försäljning beror på framtida lagstiftning och ränteavdrag
- Bankens krav på medgivande vid lån i fastigheten – varierar mellan banker
Den viktigaste slutsatsen: en fastighetsgåva kan vara både enkel och kostnadsfri vid själva överlåtelsen, men den skapar en skatteposition som kan vara allt annat än gratis.
Vad experterna säger
”Vid gåva betalas normalt ingen stämpelskatt, men en expeditionsavgift tas ut. Stämpelskatt kan dock utlösas om mottagaren övertar lån eller lämnar annan ersättning.”
Lantmäteriet – myndighetsinformation
”Gåvotagaren övertar givarens skattemässiga anskaffningsvärde vid gåva av fastighet.”
Skatteverkets rättsliga vägledning – myndighetskälla
Båda myndigheterna pekar på samma sak: formkraven är snäva, men skattetrycket avgörs av ersättningens storlek och vilken skatteposition som följer med.
lantmateriet.se, danskebank.se, skatteverket.se, faronline.se, consilex.se
Vanliga frågor
Vad gäller när man ger bort en fastighet som gåva?
En gåva av fastighet kräver ett skriftligt gåvobrev med fastighetsbeteckning, undertecknat av både givare och mottagare, bevittnat av två ojäviga vittnen. Därefter ska mottagaren ansöka om lagfart inom tre månader (Lantmäteriet).
Är det skatt på gåva av fastighet?
Nej, gåvoskatten avskaffades 2005. Men om mottagaren övertar lån eller ger annan ersättning som uppgår till minst 85 procent av föregående års taxeringsvärde, tas stämpelskatt ut (1,5 procent för privatpersoner) (Lantmäteriets avgiftsregler).
Vad är bäst att göra vid arv om den andre inte vill ha huset, gåva eller överlåtelse?
Om den andre arvingen inte vill ha huset kan en gåva vara ett alternativ – men då måste man vara medveten om att gåvotagaren ärver givarens anskaffningsvärde. Vid arv fastställs nytt värde, vilket kan ge lägre framtida skatt. Juridisk rådgivning rekommenderas för denna situation.
Hur överlåter jag en fastighet som gåva?
Upprätta ett gåvobrev med fastighetsbeteckning, underteckna det med vittnen, och ansök om lagfart hos Lantmäteriet inom tre månader (Lantmäteriets steg-för-steg-guide).
Var kan jag hitta en mall för gåvobrev?
Mallar finns hos Lantmäteriet och juridiska byråer. Lantmäteriet har exempel på hur gåvohandlingar ska vara utformade (Lantmäteriets anvisningar).
Hur fungerar gåva av fastighet med lån?
Om mottagaren övertar lån kan stämpelskatt bli aktuell om lånet motsvarar minst 85 procent av taxeringsvärdet. Banken måste godkänna att mottagaren tar över lånet, och avgifter kan tillkomma (Lantmäteriet).
Kan jag ge bort en fastighet i gåva till mitt syskon?
Ja, gåva till syskon är fullt möjligt. Samma regler gäller – gåvobrev, bevittning, lagfart – och stämpelskatt kan bli aktuell om det finns ersättning eller övertagna lån (Lantmäteriet).
Har du ett mer komplext fall – exempelvis gåva mellan syskon med delad äganderätt – kan en genomgång med jurist vara värd kostnaden.
Relaterad läsning
- Vad är en kreditupplysning? – Guide och fakta
- Vad händer om man inte deklarerar i tid? Avgifter & anstånd
För den som ger bort en fastighet är beslutet inte bara juridiskt – det är också ett val om hur den framtida skattebördan fördelas. För föräldern som vill underlätta för sina barn: gåvan är ett sätt att överföra tillgångar utan omedelbar skatt, men den innebär att barnen får ta över en skattemässig position som kan vara dyr vid en framtida försäljning. För syskon som delar på ett arv är det avgörande att dokumentera alla villkor och söka juridisk rådgivning innan gåvobrevet skrivs. För mottagaren är konsekvensen tydlig: antingen behåller du fastigheten länge och drar nytta av uppskjuten skatt, eller så säljer du och betalar reavinstskatt baserad på givarens ursprungliga inköpspris. Valet är ditt – men det måste göras med öppna ögon.
Redaktionens notis
Den här guiden bygger på offentliga källor från Lantmäteriet och Skatteverket, som båda är myndigheter med juridiskt ansvar för fastighetsregistrering respektive beskattning. Informationen är korrekt per våren 2025, men skatteregler kan ändras. Den som står inför en fastighetsgåva bör därför alltid låta en jurist eller skatterådgivare granska upplägget innan gåvobrevet skrivs under.
Relaterade artiklar
Oskar Stenmark är reporter på Dagskrönikan och bevakar dagliga nyheter och händelser.